《房地产企业融资难上难，前路在何方？》
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主持人: 各位网友、各位嘉宾早上好！欢迎大家来到上证第一演播室。在国家出台的多种调控政策后，越来越多的开发商在资金方面陷入窘境。那么，在如今的市场环境下，房地产金融出现哪种动向，开发商们如何在新的融资环境中实现资金的灵活通融？今天到场的嘉宾上海道邦投资管理有限公司董事总经理林荣时先生，将和我们讨论房地产企业融资路在何方。首先请您谈一谈房地产融资环境。
嘉宾林先生: 第一种方法是合作开发或者项目公司被收购，第二种企业上市，第三种房地产住房按揭贷款，其实是间接地为开发商融资，以前整个房地产市场基本上就是传统的三个方面的融资渠道，当宏观调控一旦对银行产生紧缩，这样所有的房地产公司马上就会面临资金的缺乏。
主持人: 政策上对开发商影响最大的集中在哪些方面？
嘉宾林先生:以前开发商大多采用的都是直接融资，钱从银行里直接拿过来，包括从土地环节,建设环节到最后的销售环节，几个银行的关系相当紧密。这个跟原来的房地产市场是相符的，但是由于银行现在特别像今年整体的贷款额度发放过度，就会导致国家对整个银行系统进行调控，它的调控目的就是对开发商贷款放量缩紧。
主持人: 开发商对银行的态度究竟是什么样的？
嘉宾林先生:开发商希望银行能给他尽量资金上的支持，但是银行首先受各宏观调控的影响，包括自身企业的影响，随着大的银行在香港H股市场跟中国的A股市场大量上市以后，以前贷款隐性风险都暴露出来了，所以说会对贷款全面性的调控，都会进行一个风险防范，这种风险防范很大部分集中在房地产.银行处于自己的考虑又不能给以大的支持，这是一个矛盾，以前可以把在建工程,房子作为抵押贷款，开发商只有动很小的钱.而现在如果一旦房子没有卖掉的话，你前面问银行借的钱可能会出现坏帐，所以每一家银行下面的分行长都有严格的指标考核，即坏帐指标考核跟业绩挂钩.现在是一些大的房产商可以得到银行的支持，而中小型开发商将得不到任何支持。
主持人: 为了改变一只独大的局面，房地产金融市场也在不断地创新、变革，包括债券融资、投资基金、信托等多种形式产生.您对这些金融产品的效果感受如何？
嘉宾林先生:这些新的融资方法都是通过间接的渠道为房地产公司进行融资。从03年下半年开始，通过信托投资为房地产融资已经很流行了.但是包括基金和房地产信托，除了国内那些大的房地产开发商，中小型开发商完完全全没有享受到这样的优势.所以现在大的融资开发商它的融资渠道还是比较畅通的，中小型开发商普遍的遇到了瓶颈。从今年年初建行曾经发过第一次的资产证券化产品，但现在在国内的纯粹的房地产基金，或者是资产证券化产品，现在还是相当缺乏。
嘉宾: 而且随着市场的越来越规范，我认为可能会在明、后年这种资产证券化会走出来。但是前提条件是还是从大的开发商开始，因为大的开发商能够控制一定的风险。
主持人: 您觉得在开发商融资的过程中，会面临哪些具体风险？
嘉宾林先生:05年开始我们把开发商分为华南，长江中下游，北京三个群体。整个华年地区的开发商在05年宏观调控大都进行了海外融资，不单单是上市，还发债权，然后联合海外的一些投行、大的机构投资手，进行了一次翻天覆地的变化，广州的这些开发商大的基本上现在一大部分通过海外上市，通过香港平台踏入国际平台。
嘉宾林先生:上海的开发商在这个过程是比较落后的，除了以前最早的像陆家嘴、金桥、外高桥、新黄埔这一类外,就没有新的房地产公司上市.在最近的两三年当中，大部分的华南跟华北这些大的开发商都在谋求在境内外上市，在这其中，长江地区的新诞生的开发商就是买壳上市，特别在最近的一年当中。
嘉宾林先生:因为毕竟IPO有一个过程，另外这些开发商普遍跟国内的开发商不同，华南的开发商与香港靠的近，金融关系走得比较近，不管是在境内外的IPO都是先走一步.随着04、05年的调控，最近我们看到了浙江几家民营的开发商，浙江绿城在香港上市，南都集团卖掉了.明年将要上市的江浙一代的房地产公司很多，但是能够仅限于排名前10、15名的公司，一定要有势力，如果没有实力连买IPO的钱都没有。
嘉宾林先生:对大部分中小型开发商，如果这两年转型成功的话，现在都在谋求买壳上市，大的开发商肯定选择IPO上市，这就是现阶段整个上市的情况。
主持人: 您认为REITs怎么样？
嘉宾林先生:这种产品比较适合于中字头的房地产公司，和国字头的房地产公司，他们具有中央背景，或者是地方的背景，他们拥有未上市的商用房地产.目前大部分持有这些能够有稳定收益的商用物业的开发商很多一部分已经上市了，所以说已经没有资金压力了，对他来说已经在那里每年收钱了，上海南京路基本集中在上海机架大的上市公司里面，浦东这些的办公楼除了已经卖掉的，或者小的开发商以外，大部分集中在陆家嘴，金桥，已经上市了，另外上市的融资渠道比较畅通。相反对中小开发商，根本手里没有这种物业，所以说他也不可能寻求这种产品。
嘉宾: 随着住宅开发的利润率越来越低，很多的开发商将转为商用，香港的四大房地产之一，他们基本上在原来持有的很多一部分都是商用物业，现在有些REITs产品他们可以把这些东西打包上市，把本钱拿回来，然后把自己每年的收益留一部分，它有可能在国内拷贝这种公司，但是这种只有在大的城市才能实现，像北京、上海、深圳，到外地中小型城市，商用物业是做不到这么高的回报的。所以现在的REITs还是比较适合于境外开发商，境内开发商操作起来比较困难。
主持人: 您能够简单介绍一下民间资本对于房地产的态度.
嘉宾林先生: 民间资金最大数量集中在江浙一带，这一带的资金量相当的庞大，他们一直在上海房地产进行投资，特别是在01、02年就长期投资。这笔资金在03年有序地退出去，大的机构，他们在04年的下半年悄悄地进入了北京，在05年北京市场大量地买入，这是我们内部所得到的消息。北京市场为什么现在这么火热，实际上是跟这批游资有关系的。现在以回报作为一个考核点，另外对风险的要求控制得相当严，不会再这个市场已经火了之后再去进取，它等待了半年或者是一年然后再进行抛售。从我们所了解的情况来看，很多这类型的民间投资机构都有很紧密的关系网，在他的办公桌上面有很多的项目，供他选择，他会选择最稳健的项目。他们只是想通过买卖的差价来博取他们所赢得的利润，这样他们采用的就是杠杆的趋势，这就是明显的用小钱撬动大项目的过程。
嘉宾林先生:浙江资金还有一个优势就是在买的之前先把订金给人家，所以对于开发商来说，他对第一个付钱的人最感兴趣，所以这些民间的投资人是把信誉看得很重要，他能在极短的时间里面判断这个项目的好坏，自己的投资回报大概多少，在他们手里面最终把自己有限的钱投在自己中意的项目当中，所以对这些民间资金来说并不是冲动性的。所以这些民间资金当他发现上海市场机遇不大了，他会去寻求，去南下、去北上，这就是现在造成上海方面市场从去年调控以后，广州、深圳、北京房地产市场出现了爆涨，因为以前浙江、江苏的民间资本大部分集中在上海，当上海的投资区域越来越少的时候，这些资金会以发散的方式向全国走。
嘉宾林先生:毕竟经过20多年的开放，已经在民间聚集了相当大的游资，估计2千多个亿.这些钱放在银行只有一个很低回报，而对这些钱来说，做房地产最适合.所以导致这些钱在上海的房地产频繁运作，有境外的，有港澳台的，也有在内地先富起来的人，这游资你对它的整个房地产的判断是重要的.千万不要小看这笔资金的实际操作人,他们都是长期对房地产深刻了解的人.
主持人: 目前在他们的眼中好的项目是哪些？具体的回报率是多少？
嘉宾林先生:10%以下的回报率是他们不愿意选择的.这里面有一个区别是自有资金还是自有资金加银行贷款，如果是自由资金的话能够承受较长的风险时间，如果是银行贷款的话只能投资小的，大的不敢投.在03、04年上海有很多的烂尾楼相当的大部分被浙江的收购到了，因为他们提前认识到了商用物业在上海的价值，
嘉宾林先生:随着民间资本越来越强大，民间资本也在整合，并武装自己的头脑，他们对风险的考量更谨慎,不可能一直停留在一个市场.
嘉宾林先生: 他们可能从房地产市场转为其他市场，因为经过这几年房地产市场的大幅上涨，房地产现在的投资空间越来越小，越来越逼迫你去做长期投资的。
嘉宾林先生: 他们把他们的生活习惯带到了房地产上面，他们宁可少赚钱，一年多做几个项目同样是赚钱。
主持人: 民间资本对于这轮的调控反应如何？
嘉宾林先生: 目前最大的民间资本已经在寻求买壳上市的途径，将渠道打通.另外由于前几年的市场好，导致了浙江一带民间资金以较高利息放贷.利息一度高达16%到20%.
嘉宾: 很多江浙资金选择了这种借贷的方式，他们瞄准了中小型对资金短缺的，有的开发商已经采用了这种战略，他们由于缺资金，只能借高利贷，民间资本就采用这种方式，变相进入房地产市场，所以在这种情况下，民间资本也要考虑它的出路，房地产可能在01—05是江浙的大量开发商介入，而现在他们投资于我们所能看到的很多行业，我们到内地看一看，很多行业出现江浙的身影，他们知道每一个市场不可能一直好下去，他们懂得见好就收，江浙一带资本由于长期扎根于市场，所以他们对市场的嗅觉比较敏感，把房地产并不看作是房子，只是作为一种投资，当房地产不景气的时候，他们会去选择跟房子一样有价值的投资方向，他会去选择稳健的投资，从暴利走向与稳健的投资，从集中于房地产向全行业的分散，这就是浙江的民资的状态，因为市场的利润空间已经没有了，因为这些市场的利润就是他们自己创造的，其中有一部分是他们创造的，他们比谁都明白这些利润有多少。
主持人: 另外还有两类融资,一个是以典当,一个是产权交易，这两种方式它们的作用发挥得怎么样？
嘉宾林先生:抵押典当融资和高息融资是一个道理，只不过典押融资是合法化的.而典当的审核是很严格的，时间较长.
嘉宾林先生: 兼并收购是资源整合的另一个方式.对于这些本身实力比较小的开发商来说，它也许只有一块土地，或者一两的项目,它是抗不住风险的，必须跟着大开发商。这种间接融资是迫不得已的。但如果觉得自己不行，早早把自己争取给卖掉，还能卖一个好价钱，如果越晚卖，就卖不出好价钱。
主持人: 请林总总结一下金融领域的发展趋势，给开发商在开发战略上提一些建议。
嘉宾林先生:将来什么地产企业能够生存，我认为一个是央企，国资带头的一些开发商，第二类是已经上市的开发商，第三类是正在IPO上市的开发商，第四类就是这两年买壳上市的开发商，第五类就是这几年它的脑子转得比较灵活的开发商也能极早能够退出来，其他的开发商会收到严重的考验.在这种情况下，我认为中小型开发商选择的途径就是降价，其实降价就是最简单的方法，早降是好事，晚降就没用了。
嘉宾林先生:所以说，今年的金九银十，十月份的房展商会拿出致命的武器，就是价格武器，因为价格是决定买卖的最大的因素，但是对大的开发商来说，像万科、绿城这类的开发商，已经有了一个固定的消费群体、有品牌知名度，像万科，20%是靠以前老顾客的宣传卖掉的，所以说这些开发商他们都经历了10年或者是更多时期的潮起潮落，他们对潮起有自己的做法，对将来的潮落也有自己的做法，在潮起的时候尽量多储备一些子弹，在潮起的时候可以多一些消灭一些小的开发商，最终是诞生房地产的巨无霸，这些巨无霸诞生在上市公司手里，因为银行愿意给上市公司钱，这样上市公司就可以有全行业的收购的钱，接下去的考验的日子，难关马上就要开始了，每家人家都有一笔帐，很多公司未必能熬出，但是大的公司会通过这次做大做强，这次的房地产调控最终是让行业整合，真正诞生出这些有品牌有信誉的大的开发商，然后开发商站在老百姓的当中，薄利多销，将占有大的市场，而中小型房产商将随着房价的下跌而洗牌出局，以后开发商所面临的问题，不单单影响开发商，而且是会影响到房地产相关的40多个行业，所以说这种行业的整合，是通过一个宏观调控所实现的，现在的宏观调控我认为还是属于刚刚走到一半，还会有细则的出来，将来从土地、开发、到建设，都将透明化，利润将明显压缩，到那时候你抗风险的状态，这就是我们房地产公司必将面对的，如果想在将来的房地产行业胜出的话，一定要未雨绸缪。
主持人: 今天的上证第一演播室就到此结束，谢谢各位网友的参与，也谢谢林总！再见！
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