《“房钱”炒股面面谈》
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主持人: 各位嘉宾、网友上午好，欢迎进入上证第一演播室房地产时间，楼市与股市的"接轨"现象似乎越来越明显。一方面，不少投资者在跑赢股市后又回到楼市，买房以求"落袋为安"，而一季度70个大中城市房价全部上涨、4月国房景气指数止跌回升等情况也印证了楼市热情不减；另一方面，近期成为市场谈资的房屋维修基金炒股、典当房屋炒股、房贷炒股等现象又表现出一种浮躁的投资心态，对于这些"房钱"入股市、"富贵险中求"的做法我们又该如何正确看待。本期的上证第一演播室就前来专业人士与大家探讨。首先请允许我介绍今天的到场嘉宾，上海荒岛房产工作室市场研究部副经理闵益飞和上海道邦投资管理有限公司董事总经理林荣时先生。股市和楼市存在翘翘板的效应，以前股市萎靡，投资者就炒火的楼市，而楼市受调控后，投资者又重回股市。然而，目前的似乎是楼市与股市在互帮互助。不少人在股市赚了钱以后第一想到的就是买房，我身边的一些朋友也说之所以炒股是为了挣个首付，您如何看待这种股市资金回流的现象？这种现象会不会起到助推楼市的影响？
林荣时: 说到这个问题，上周一我也做了地产的一个栏目，就是谈一谈股市这么火爆的下面，您是做房东还是股东?我觉得还是按人群分比较好，针对35岁以下的人来说，他到股票市场来投资，他最终投资了以后，就是买房，要不就是投资，要不就是改善自己的生活，对于45岁以上的中年人来说，他在股市赚了钱，他已经积累了一定的基金，从以前的房地产拿到的股市，这两种人都会同时去置业，但是这个置业和以前的投资就不一样了，跟以前的投资性的买房是不一样的，很多都是自住性的买房，他们股票赚钱了，他们就是为了改善自己的生活，或者是自住。
主持人: 有的在股市赚钱了，然后就是提前还贷这样子的，您也谈一谈吧。
闵益飞: 其实刚刚林总谈到了资金股市回流的员因，实际上我身边也存在这样的朋友，也有把自己的资金投入到股市，期望一年左右的时间至少能够涨到15%的钱在买房的时候可多付一笔首付，第一种我们刚刚提到的在股市火爆的下，原先准备购房的这部分人让自己的资金投入到股市，这个从时间结点来说再到股市至少要到今年年底，因为很多人的预期就在年底。第二点股市的火爆是在06年开始的，很多老股民都吃了亏，在房地产01年火爆之后，这部分人想买房，但是手头的资金在股市里，就买不到房，甚至没有能力买房，在06年发展的下，第一需求就把钱拿出来买房，在上海你也知道，中国的投资观念房子也是非常重要的，是增值保值的手段，这两种资金的流向，股市对楼市有刺激作用，先前的资金套现回来了以后，来买房，然后下半年有的陆陆续续的资金流入到股市。
主持人: 的确是用刺激这个词更合适一些，您和一些开发商接触，开发商有这种心态，目前股市好了，其实也为他们的楼市带来了很多储备的资金，他们的房子有保证的话，他们不用担心在宏观调控下，他们也不担心楼卖不出去，开发的心态不知道是不是因为股市看好自己的楼市，有这样的想法啊？
闵益飞: 实际上不仅仅是是我，开发商他们对这一块是利好的态度，但是这个心态还是比较平的，并不是我们想向那样，毕竟这两年的调控之后，关于股市出来的这笔钱到房市，是以自住为主，并不是投资房地产。
林荣时: 如果股市大家都赚到钱了，把需求就引发出来的，我不担心房卖不出去，投机的成份比宏观调控以前已经压缩了很多了。
林荣时: 该买房的人在上一轮防地产火爆的时候已经买完了，的是股市一火，楼市的投资和股市的投资回报又不一样了，以前有很多人根本买不起房子，甚至连首付都完不成，因为他看到了股市的博弈效应，这样的话如果从20万博弈到40万的话，把30万作为首付，以前买不起房子的人没有信心首付，这批人的年龄层次以年轻人为主，开发商就会为这些从股市出来的人制订特定的产品，这些产品很实用的产品，跟以前的投资不一样了，真正从股市抽出来再到楼市投资的人比例不大，开发商是为大众服务的，就不像从上一轮房地产，在做的时候会对他的购买人群、实力都会有深入的了解，对开发商来说，是真正考验内功的时候，因为买房的人都不冲动，都很理智，针对这些理智的买房人来说，我们开发商比以前动的脑子要比以前动的多。
主持人: 刚才林总说的对，开发商是审时度势了，股市这个状态，如果自己的业务也能好好的做。
林荣时: 以前的开发商放在温州客上，现在是放在股市资金回流的上，以前是闭门造车，不管造什么车都赚钱，现在的就不一样了，接下去的半年是比拼的时候。
林荣时: 因为这笔钱原来既不在股市，又不在楼市，他在银行里面，这笔钱力量比在股市里面和楼市里面的钱都要大得多了，从钱的角度来说，我们开发商更要针对这个钱的前因后果，更多的做产品推广。
主持人: 另外，近期的新闻也报道了上海房屋维修基金是西飞国际、华东科技，光聚能源的第一大流通股股东，一些投资者典当房屋去炒股，以及虽然银监会已表态要严查各种信贷资金特别是房贷违规流入股市，但依然有不少人通过房贷炒股的，对于这种“房钱”入股市的先向您又如何看待？
闵益飞: 关于房地产基金的费用，这笔钱我认为是正常的，另一个角度来讲资本上是主力的，这笔钱主要是渠道问题，譬如说可能有一些开发商把那种购房者的定金或者向关的费用会投入到股市，这笔钱是没有明确界定的，不能算是普遍现象，但是也是存在的，第二是物业管理的资金，这笔钱跟我们先前的物业法结合起来看，但是在操作层面上也是比较困难的，当前房钱入市也是有待商榷的地方，需要地方政府的严查。
主持人: 林先生您认为呢，也了解一些资金的来源，对于刚才已经提到的一个套现炒股的现象，您怎么看呢？
林荣时: 这里面要把每笔钱分开来看，关于这笔房屋维修基金我觉得政府在将来有的定论，这笔钱是老百姓的，如果那个政府单位违规违法了，按照相应的法律惩处，大家也可以通过前一段时间关于公共的钱到底去留什么样子，政府会给老百姓一个定论。
主持人: 就是说房屋维修基金我们了解是这样的，上海官方已经有一个比较正面的表态，这个是历史遗留的问题，当时上海房屋维修管理基金是委托一家汉同证券做委托理财。当时股市的现象，也是历史的现象。
林荣时: 其实当初的信息不完整，现在上海的规定是不许房屋基金炒股票的，对很多房地产公司来说，他们在最近的一两年之内，他们通过各式各样的方法买壳卖壳，条件的企业也通过二级市场参与市场，所有的风险都是由企业自己承担，另外一些是典当或者养命钱，针对每一个投资人完全不同，前提条件下，证监会对所有的投资者教育，不是针对个人投资，也是企业机构法人的投资者，最终需要你认清这个市场有多少风险，然后你能控制的风险范围内去投资，你赚钱是你自己的所得，你亏欠也是你的风险。这种风险是对于每一个投资人来自己承担，不是由社会、国家来承担的，这样让投资者自己明白投资人个人的行为。
林荣时: 前一段做的不怎么样，现阶段中国证监会也希望各个券商拿出投资者教育的规范，包括上海证券报组织了很多股民培训啊，希望每一个投资人在市场进入的时候能够理性的看这个市场，这个市场有涨也有跌像房地产市场一样的，这个是公平的。能不能承受双重风险，一个是还贷的风险，另外一个你在股市有可能是赚钱，有可能是亏钱，这种风险如果接受不了，可以少投一点。
林荣时: 房地产最火爆的是01年—04年，这个时候投资很多房屋是处于非常高的增值状态，很多一部分是作为二手房成交了，04年以后关于二手房的转让出现了新的法律规定，对于在04年前后投资房地产的客而言，他的资产成为一种闲置资产，从不投资的角度来说，这个房子作为典当也好，去做另外的投资也好，会去抵押转入股市。
主持人: 我们针对上一个问题，继续讨论，其实对于目前的炒股热，业内有两方面评价，一是偏正面的，认为大量投资资金进入股市反而有利于楼市排毒，目前楼市内的投资投机成份的确减少很多，大部分炒股赢钱后买房的人也是处于自主、改善性需求，而并非炒完股后再炒楼，一是偏负面的，认为去趋利的心态，如典房炒股，房贷炒股等行为。可能会增加资金风险，得不偿失，您能否从这正反两方面谈谈自己的看法？
林荣时: 还是两种方面，券商希望老百姓拿钱去炒股票，开发商希望老百姓拿钱买房子，看两种人谁能抢得了这个客户。看开发商你能拿出来什么好的优质产品，看你证券公司能够拿出什么好的服务，顾客还是最终会自己去分辨的，资本最终也是趋利的，股市好，不代表下半年好，如果下半年坏了，资金就到房地产去了，从前年到市场是不正常的，只供选够房地产，这个钱是从银行里面回流出来的，是一个发散的状态，是股市占大头，最近几个月房地产又复数了，房地产能够承担低风险的时候就进房地产，能够承受高风险的话就进如股市，让市场来，让每一个投资者自己来投资什么，我们开发商和券商，就是要练好自己的内功。股市不可能天天涨的，房地产有一天也有可能复出低谷，偏正面和偏反面，所有从业的开发商和证券公司，我认为自己是在一个法律法规的制度下面，来从事自己的经应行为。
林荣时: 同时在寻找这种目标客户的时候，更多要告诉客户投资的风险在那里，你卖什么东西得说的明明白白，包括开户炒股，也得说的明明白白以后，让投资者自己选择，现在我们的投资人已经很理性，让他们自己便别自己能够承受多少风险，大部分的从业机构是更多给投资人宣传，到底是让投资者去投资股票还是楼市，因为客户最终会作出准确的判断，根据每个人自身的，年龄大和年龄小的都不一样，让投资者自己学会游泳，不是说哪个市场更好，要你一定去哪个市场。
主持人: 谢谢林总，闵老师您也谈谈。
闵益飞: 我谈谈我的看法，楼市是存在翘翘板的现象，是投资的两种方向，要不就是投资股市，要不就是楼市，其他的去到，事实上股市的资金在前两年低迷的时候一部分是流向了房地产，涨幅都达到了20%以上，但是股市的钱进入房市，只是房市投资的一个层面，这两年的房市火爆，并不完全是股市的钱进入了楼市，主要是跟中国的发展方向有关的，房地产的高潮是中国必须经历的，房地产市场发展起来了以后很多人购买房子，无论是出于第一需求也好，或者是改善需求也好，这个推动了房地产市场的发展，需求市场推动了房地产市场的发展，房地产市场快速发展的势头，就会出现把别的钱拿回来了以后再投入房地产市场.而国家宏观调控阶段，是由于房地产的发展，背离了国家的最基本的原则，才对房地产打压。
闵益飞: 调控本质是打压房地产投资，所以这笔钱必然会剥离房地产市场，唯一能去的地方就是股市，从时间差来看，国家第一轮房地产调控，之后股市慢慢热了起来。刚才提到的对于正面的评价，国家调控的本质也是这个目的，但是投资成份剥离了以后，房地产的发展是05下半年的阵痛，但是06年下半年以后房地产慢慢火了起来，证明房地产间间走入正轨，从这两年的房地产来看，都比较火，也表明了这部分的投资资金救了房地产市场，在住宅区域这一块是比较稳定的发展的一块。
闵益飞: 就是说，我记得是2006年7月以后，整个的房地产市场出现了供不应求的状态。但是从价格角度来看，这个价格是和去年的一个价格基本上增幅不是太大，第一房地产市场不错，目前处在比较稳定的状态，这个价格可能是和政府统计的价格是有落差的，这个是作为市场基本的判断。我想对于这个正面的评价是积极的。
主持人: 上周五，央行“三管齐下”对于此次的加息、上调存款准备金率及扩大汇率浮动幅度，您认为会对房地产业的发展存在什么？
林荣时: 加息其实我认为今年还有可能，这样的手段使用的越多，他对整个房地产来说是优胜劣态最好的方法，是双管齐下的作用，将来所有准备参与这个市场的人是要考虑到风险，所以我认为抬高策略是比较罕见的，是第一次，是对开发商又一次练内功的机会，对房地产考验还是比较大的，加息的幅度比贷款的幅度要高，这样的银行当中利差收入又少了，股市这么好，出现了风险房贷的热潮，对于银行的整体收益率就少了，银行又外资开放了，银行来说是房地产的源头，如何降低成本，如何练好内功，如何开发好产品，要么是房价下去，要么是老百姓的钱袋鼓起来，要么还是买不起房子，现在对于买房的压力还是比较大的。
林荣时: 所以的自主需求恰巧都是这些钱不多的人，他继续来股市赚钱，或者是改善自己的需求，源头上面对银行的调控，或者是房地产的调控，这个还会有的，这只是一个开始，不是结束的。
主持人: 对于加息对于银行的上调准备金率的表现，这种一直说要练内功，我突然想到了也是月初的时候一个统计数据，上海统计据做了一个统计，上海的房地产企业有16%的企业，大部分的企业资本市场的发展对他们的影向不是很大，他们是只有房地产的基本属性的，大概只有16%的企业，他们愿意到股市去融资，上海16%开发商的融资的心态，您怎么看呢？
林荣时: 房地产开发企业，大部分的开发商老板自身，也经立国资本市场，跟资本市场的认识和我们的股民是一样的，也有少部分企业家认识到了资本市场的作用，他们通过整体上市和买壳上市进入资本市场，谁先进资本市场谁的获利就更大，在房地产市场里面是以钱论英雄，如果你有钱的话你撑得时间长一点，对于一些中小的企业是上市想法，他们更多想把自己手头上的项目做完了，看看是否有赚头，没有的话就可能不干房地产了，所以说谁能预见得最早，就能生存下来，练内功不仅仅是对投资者来讲，也是对开发商来讲，上市是把自己企业做大做强的一次机会，单纯靠银行的这种贷款方面，是做不到的。因为将来的房地产企业，要靠自己练内功，又要靠银行，同时还要靠自身的发展，以前是靠自己的力量，现在还可以靠资本市场，以前的开发商会发展得比较稳定，但这只是一定阶段，再下去的话，对于很多开发商来讲，很多可能是真的撑不下去了。
林荣时: 因为你要想到股市好的时候我们可以拿钱买房子，如果股市坏了怎么办，我们一直在上涨的当中讨论钱出来干什么，如果资本市场大调整的话，到底这个钱还会买房子吗，这个事情也看到，在接下去的半年或者是一年当中我觉得可能是能看得到的。因为买房子的里面有向当多一批是在资本市场上出来的钱。
主持人: 请您谈谈这次加息，对楼市的价格走向啊，或者是购房者心理的影向或者是其他的影向也请您谈谈。
闵益飞: 这次三管齐下的制度，的确存在影响，中国老百姓已经基本认为是加息的通道了，对于更多的要购买房屋的客人来说，并不是他们造成决策略的主要原因，上调存款准备进率是调整银行流动资金过剩的问题，表现在资本市场并不是很明显，一季度银行的贷款533.44亿元，这个数据是增长近20%，应该说已经有所松动了，这个新信息其实我们从最近的新闻报道也能看出来，银行也要发展，关于放贷也有新的选择放贷，并且考虑近二年的调控，现在的开发商是利用不动产的企业进如房地产领域，剩下的房地产对于抵抗市场风险，或者一些不可预期的资金或者市场参与的层面来讲，抵抗力大大增强。
闵益飞: 从这个角度来说，银行对于开发商也比以前更加放心了。从另外一个角度补充一下，银行对于个人贷款这一块也有所放松了，有很多的银行，对于个人的贷款有增多了，种类也好，手段也好，银行从下半年的相关政策已经出来了，是宽松的。是和开发商的贷款是相对一致的。第三个就是扩大汇率浮动，从市场的角度而言，对于国际资本的获取，虽然很多都在寻找这样的一个入口。但是有受到限制。
闵益飞: 所以说这三管齐下对市场有一定影向，这个影响不是很大。
闵益飞: 近期可能会有政策对上市房地产企业抬高门槛，有比较大的影响，目前来说开发商的融资渠道是银行，从这个角度来说，短期内不会有太大的影响，现在开发商企业，对市场的资本抵抗力是大大增加了，手头上有很多的闲余资金，至少我接触的一些开发商至少在资金方面没有太大的问题。
主持人: 那么因为剩余的时间不多，我们就提最后一个问题，都说5、6是宏观政策的“高发期”而从房地产市场的来看，进年以来的官方统计显示，一季度70个大中城市房价全不上涨，4月国房景气指数止跌回升，楼市宏观面的依然不是最令人放心的，所以有人预期第三轮楼市调控可能也已箭在弦上，您对今年接下来的楼市走向怎么看？调控大棒会否再次挥舞？
林荣时: 我个人认为，接下来整体的楼市，对于整个的房地产市场更多的是一个规范。国家在前两年也已经出台了很多的措施，我个人认为在这个规范当中，他比资本市场做的还是比较差的，资本市场上面所有的交易流通环节，都是在公开、公正、公平的条件下的，我们房地产还是有一些漏洞，有报道说一天提高2千块钱这个都不是正常的，我们的楼市是否能够像股市一张能够调控，能够规范，股市经过了四年，楼市才两年，国家对于整个房地产市场的趋势，房地产和我们360行的行业是一样的，对于老百姓就是最终都是要有一套房子可以住人的，这个调控是持续性的，也是常态的，对于我们的开发商来说，后面能不能坚持住，如果坚持住了就可能迎来光辉，如果坚持不住，就倒台了。资本市场2005年发生的事情，在房地产开发商上面，也是同样的反映过来，后面的调控幅度啊，可能比现在来得更高.
林荣时: 这样的话你开发商来说，后面紧接着的调控我认为幅度包括频率有可能比来得更高，因为正在走通胀过热的可能，房地产所有的资金供应链都是浪费性的，对于供应连采用的是压缩手段，如果市场再不好的话，房地产商生存的空间更少，这种调控是常态的，对于每一个投资投资人来说是理性选择适合自己的房子。
闵益飞: 关于房地产的宏观调控，有一点是可以肯定的，这个调控是常态的，我也赞同，这个调控不可能两年就结束了，这个调控对于政府的目的而言，事实上可能后期更多的是注重在这种比较细的政策反馈完善方面，对于前两年大刀破斧的调控不可能存在了。下面就是进一步的完善，出台更细的政策。第一就是说，我刚才提到，第一点，房地产企业，已经适应了这样的调控了，已经做好了长期的心理准备，第二点就是说从市场的层面来看，房地产面临的客户群是不一样的，是比较稳健的客户群体。客户这一块对于房地产的预期，大家基本比较理性了，数据显示，70个大中城市房价上涨，我觉得这个现象说是预料之中的，这个客户群体已经很稳定了，第二点国家对于70个城市的房价上涨是要去别看待的，国家在2007年的宏观调控是分区域的，分阶段的对待，不是一刀切了。从这两个角度来考虑，国家不会大幅度的调控。还有一点最重要的，现在股市的市场如此的火爆，国家的调控更加倾向于股市市场了。
主持人: 今天我们的上证第一演播室就到此结束，谢谢嘉宾的光临，谢谢大家！


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