《房企风声鹤唳，稽查风暴开启调控新阶段？》
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主持人:各位朋友、网友大家上午好，欢迎进入上证第一演播室，我们今天请来的嘉宾是上海道邦投资管理有限公司董事总经理林荣时先生。一场涉及京沪两大楼市重地的房地产企业调查风暴在悄无声息中展开。继北京传出风声，有300多个房地产开发项目遭遇财务和原始资料清查之后，类似的清查活动也在上海低调展开。其中，部分豪宅项目的开发资金与运作过程成为此次检查重点，甚至一些相关银行系统也在进入检查视野。此次调查的目的究竟是什么？与今年接连出台的宏观调控政策是否具有关联？风暴席卷之后会对房地产市场带来哪些影响？本周上证第一演播室请来业内人士为大家具体解析。请问，这次的调查是不是宏观调控的加强手段？因为调控出来以后在有些地区取得的成绩并不明显，正好在这种情况下有房地产风暴在悄无声息中展开，这次的调查是否与宏观调控有密切的联系？
嘉宾: 今年整个宏观调控对房地产市场应该说是比去年的力度更加强了，今年是实质性的把这些政策细化了，据最新的报道，除了上海跟某些小地方的房价有所调整以外，大部分大中城市房价非但没有跌，反而出现了更多的升高。其中，北京、深圳这些龙头的房价更是厉害，由于这次出台的调控措施是在5月17号国务院出台六项调控房地产措施，有一个明确的实施细则，合理的控制城市房屋拆迁规模和进度，包括规范和整顿房地产市场秩序，还有完善整个房地产的统计信息披露制度。所以我认为从今年下半年展开的房地产的调控是针对国务院在5月17号所出台的六项调控房地产措施的细则的具体的实施。这个具体的实施是由多个部门牵头的，从房地产的上下游对这个行业进行了比较深的调控。
主持人: 这种调控等于是一种比较彻底的清查行为，调查信息对媒体披露了以后引起房地产业内不小的恐慌，从拿地到销售的一系列环节，在市场曝光出的问题究竟来自于哪些？
嘉宾: 其实，以前的房地产开发对大部分的自用的和投资的人来说，整个的操作环节都是隐蔽的，包括从前期拿地到当中的建设到后期的销售，是脱离于整个大众的视线之外的，这样的情况下等于说我们房地产企业很多在他们的创业初期可能存在着或多或少的违规甚至不排除违法行为。而这些行为随着国家对房地产市场的调控深入了以后，将被揭露开来。在最近的半年当中，大家看到房地产土地、拿地环节当中的建筑行业的贪污贿赂，这方面包括房地产开发环节的税收问题，包括交易环节当中的违规交易、囤积房源和哄抬房价，包括很多的房地产上下游企业串通坑蒙拐骗消费者，这种现象一而再在而三被监督社会的媒体所揭露出来。直到最近大家看到包括财政部调查了39家开发商，很多开发商的利润之大已经远远超过我们正常的行业平均水平了。所以说这种开发商的原罪其实是一个历史性的问题，现在把这些历史上面隐藏的问题全部通过媒体揭露让大家看到，房地产到底现在存在多少的暴利，我们如何去更好的把这些以前房地产企业在正常的经营当中这些原罪以一个比较好的方式化解掉，我认为这个工作是以后在相当长的时间里面要做的。
主持人: 今年宏观调控以多渠道展开，包括涉及土地供应，销售环节，其实都有一系列的政策进行制约，但是为什么这种暗箱操作的现象还是存在？
嘉宾: 跟我们房地产企业诞生的初期拿地上面，因为我们以前没有招拍挂制度，很多属于暗箱操作，首先拿地成本，除了开发商以外，是根本不了解，拿地的成本决定了房产的利润有多少高，因为在整个环境当中，销售跟建筑这两块由于经过十几年的市场运作以后比较规范化，这方面的透明度越来越高，但在拿地上面黑幕越来越多，从调控之后，我们国家分别对个人按揭、港澳台居民和海外华侨购买国内的住宅，包括税费，纳入招拍挂的国有土地等进行重点调控，建设部、发改委和工商总局开展为期一年的房地产交易秩序专项整治行动，我认为这个行动从9月7日正式拉开序幕后，上中下环节进行全面整顿，不是走过场，是一个实质性的行为。
嘉宾: 所以说我们现在的房地产上市公司包括非上市的，很多都是非上市的公司，马上就一一把所有的东西都暴露在大家的面前，房地产行业也应该从暴利走向平均化了。
主持人: 前面说的拿地可能有很多暗箱操作的行为，能不能和网友介绍一下？
嘉宾: 首先在土地市场以前大部分采用的是批租，上海西部有这么一家开发商，他的平均拿地的成本是几万块一亩，房价调低以后仍可达8000元，如果我们按照2的容积率，那么它的土地成本可以忽略不计了，土地成本其实原来在房地产开发里面占的是大头。
嘉宾: 招拍挂和批租土地，这两类的开发商是没有竞争可比性的。很多土地来自于大的开发商的土地的囤积，所以说他们到现在为止可能开发的还是以前的存量的土地。我们举个适当的例子是，如果说房价从8000元跌到4000元可能还赚钱。它根本不是说我们披露的35%的利润可能是300%、500%的利润，我认为这个环节也滋生了很多的腐败。我们可以从审查的官员看出，大部分官员都涉及于房地产，大多数是集中在房地产的拿地上面，所以说开发商在拿地上面会使用一切手段甚至不排除是违规和违法的。所以在这种情况下，我们现在等于说是在追究以前拿地的违规违法的情况，接下去在整个的交易环节当中，大家可以在这几年的房地产市场的操作可以看出很多参与房地产的中下游企业包括代理和销售环节，他们违规交易有的是囤积房源、哄抬房价，这样的话人为造成了房地产市场的供应紧缺。其实这个市场一直是供应很旺盛，需求同时也很旺盛，但是由于我们的中下游环节把房地产整个的很正常的交易环节变成了一个黑箱操作，大部分买房的人他们在买一套房子的时候根本是对里面所有的税收、交易、包括当中支付成本的费用根本不了解，这样的话，就导致了很多在我们销售的下游的环节中也产生了一个比较大的漏洞。
主持人: 开发商对原来的销售没有信心型，然后让代理公司包销，房价的上涨过程就是由代理行业所造成的。
嘉宾: 代理行业在２００４年的时候出现过包销，其实是开发商和代理公司两者进行的，他们是在达到某种的默契以后来做的。这些做销售的公司他们打了相当一部分的保证金然后是垄断了一个楼盘，这样使价格可以被自己操作，这样的话他们在整个的销售环节当中故意把房子说成是全卖完了，其实房子在整个的交易环节当中这里面产生的漏洞特别大。随着网上交易以后，这些销售环节在网上找漏洞，一套房子反复的挂、撤销、再挂撤销，这就是人为的哄抬房价，其实这些房子大部分是捏在开发商自己的手里面。这种情况在前两年上海的房地产市场特别明显，所以说当市场一旦出现宏观调控的时候，下游的环节马上出现重大的打击。
主持人: 刚才林总很好解释了房地产暴利，《中华人民共和国财政信息检查质量》公告中，财务报告失真比较严重，瞒骗利润现象是怎么样造成的？
嘉宾: 房地产一部分的利润来自于拿地时候的利润，还有一部分是来自于后期在税收上面的偷逃税。因为房地产企业很容易产生偷逃税，他可以把很多的费用做高，他在整个销售环节当中会产生很多的费用，他故意做高费用，因为作出费用的公司也是自己的公司。广告可以把开发商很多的一部分利润隐藏掉，他们利用广告的低税收来逃避房地产的高税收。
嘉宾: 这次财政部抽查的以后，在我们所公布的企业当中，房地产真正税收排在前面的据报道只有北京有一家企业，其实比这家企业规模更大的有很多，但它在整个房地产的税收是很透明的，包括万科这些上市公司的税收也是很透明的，但有些企业整个税收是游离于法律之外，他们通过广告、销售把自己在房地产的利润藏到下游去。就是说他把应该缴纳的房地产税收通过他的很多很多子公司已经隐性化，因为房地产税收是极其惊人的，而其他的行业的税收是可以忽略不及，在正常的报表上大部分的利润已经没有了。曾经有企业在2004年销售140万方的，但它那年的报表纯利润只有2000多万。
嘉宾: 那赚钱简直是不叫赚钱了，我们算每平方米4万块钱那应该是1.4万个亿，而他实际的收入是2000多万，甚至反映出亏损，其实他每天的楼盘销售高得惊人。就这么一家公司他一年才只赚了2000多万，这个是大部分人不能理解的。他的大部分利润藏掉了，可以通过财务、税收上的漏洞隐藏掉。我们现在看到的房地产税收的漏洞不是一家、二家，是大部分的企业都存在瞒报漏报税收。
主持人:这次的审查能不能起到杜绝作用？
嘉宾: 我认为这次审查首先它已经不是走过场，另外是由国务院牵头，国家多个行业主管部门包括建设部、发改委、工商总局、财政部全面的而不是单个地从某一个像以前是属于喊口号似的让房地产价格下去，而是实质性的针对房地产的每一个环节进行调控，而且是落实到位的，有具体实施细节的调控。我认为这种调控会对整个房地产市场产生巨大的影响，具体调控的方面包括在未取得许可证以前违规销售、利用合同诈骗银行的信贷、偷逃税款还有非法从事经纪业务，这一些是从房地产的下游环节来掌控。上游的环节是对于土地招拍挂上面的国家和地方的分配比例，这样的话会让我们地方政府卖地的冲动越来越小，所以他的经济利益少了以后，那么造成他卖土地没有充分的信心，而且将很多不在招拍挂范围里面的土地全部纳入招拍挂的范围，这样的话，对每一家准备从事房地产的企业来说，等于是站在公平的起跑线上。
主持人: 刚才您提到刚刚出台的土地有偿使用费的问题，您认为这个政策的出台对于以后土地供应的环节会带来什么样的影响？
嘉宾: 这个政策对中小型房地产企业来说是一个致命的打击，因为他们走的是非正常渠道，而对真正的大型房地产公司，或者是上市的房地产公司，他从原罪走向阳光，这个土地政策是恰恰让他们走向阳光的基础。拿地比较高的时候势必要在中下游赚更多的钱，这次出台的调控政策首先让地方政府更加合理的进行城市房屋拆迁规模，包括地方政府对土地供应的环节当中，不会像以前那样拼命卖地，现在考虑把卖地的行为变成长期化，更有利于经济建设。
嘉宾: 那么对于房地产开发企业来说，越来越不能像以前拍脑瓜拿地大家都会去算一个成本，因为如果你不算你就会亏钱，这样的话就让真正有实力的开发商站在同一个起跑线上。这个可能会对整个房地产市场产生巨大的影响，原因是把水龙头给拧紧了，这些开发商会评估自己是否有能力。我认为这次的调控从土地上来说是一个最简单也是最切实有效的方法。在这种环节当中我认为在土地的供应上面可能后续会出现一些实施的细节和法律法规。
主持人: 还是提到一个比较老的话题，地价在房价成本中占了很大一部分，究竟是地价影响了房价，还是房价影响了地价？
嘉宾: 应该是地价影响房价，因为这个影响开发商的成本。如果他们以前是划拨土地的话，那么经过这几年的运作也应该是差不多了。现在大部分开发商的土地是从招拍挂拿的，这样的话更需要去研究市场，研究整个房价将来的运行态势，然后把自己手里面的土地分门别类的进行开发。如果土地供应走下坡路的时候可能会把贵的土地开发掉然后把便宜的留在手里面。他要去贴近市场，了解市场的行情，甚至要对将来的行情做出一个预测，这个是需要一个专业团队才可以完成的，这种在2004年以前的开发商来说是可以忽略不计的，现在由于土地成本突然之间抬高很多，而且抬高到足以影响到赚钱和亏钱的时候，土地就决定了整个房价。国家调控土地的供应环节就可以去调控整个开发商的一个利润。
主持人:前面我们也提到经历了宏观调控之后仍然有一些大中城市继续保持涨幅，甚至有最新的统计数据显示：北京仍是以10%的涨幅成为房屋销售价格的首位，因此这次的房地产稽查风暴在北京成为一个暗查的重点。上海和北京有一点不同，上海是属于有重点目标的排查，您认为这次稽查是不是以反腐为主要的目的？
嘉宾: 由于房地产以前的源头存在违法违规行为，大家可以从最近这二三个月社保反贪案中，很多跟房地产有关系的企业的主管纷纷倒下，这种现象预示着在房地产以前的拿地环节当中存在着很多的漏洞在里面。所以说北京现在的市场，还是比较好的。但是我认为房价它涨也有一个头，当一个市场一旦都不好的话，不可能上海不好，北京还在好，这种迹象不会持续很久，而且现在的房地产开发商普遍经不起等，原因在建筑房子的过程中存在很多违法行为。
嘉宾: 原因是当你去通过非正常手段拿地的时候，你就有可能涉及受贿，当在整个当中你去偷逃税的话，这都是可以通过法律途径来追究你的刑事责任，当现在我们所看见的这些开发商可能存在侥幸心理的多，大家都在做所以我也做。他不知道现在他做的行为不是违规是违法，当国家把这个调控抬到法律层面上来的话这些老帐都要拿上来，所以说经得起考验的开发商是少之又少。可能会有更多的贪污腐败的案件暴露出来，这个是给整个房地产市场一个警示的作用，你所有的经营行为必须在一个法制的情况下才可以运行，你一旦触犯了法律一定会付出代价的。
嘉宾: 我们现在的房地产企业很多都是私营企业，当然也包括很多国有企业，基本上都是一言堂，都是老板说了算，老板在生产经营活动当中，因为许多在默许行业潜规则，所以大家都在做，大家想的是一个侥幸的心理，随着这次9月7号多部委展开的为期一年的房地产交易秩序的专项整治活动，我们以前房地产上面所说的原罪将经受法律的检验，到底你是原罪是违规还是违法？如果是违规那么怎么来改正？如果是违法很简单用法律的武器来调控你。开发商接下去会考虑自己的出路，在以后的经营活动中更加规范，最终的目的是让法律的武器来使房地产规范。
嘉宾: 所以说我认为大家现在要清醒的是要从游戏规则想想现在自己所做的行为是不是和法律有所冲突。
主持人: 请教一个市场层面的问题，您认为现在还存在的房价上涨问题，究竟是需求增加还是消费概念转变还是存在开发商的暗箱操作？
嘉宾: 我认为这种行为大家可以从今年的9、10月份房地产市场上面看见，在上海楼市已经出现了明显的房地产市场的交易量和前两年是不能比的。在其他的大中城市还是保持一个比较高的增长。房价在涨，销量不见长，和我们以前的情况是完全不一样了。至少说明我们有相当一部分正在购买房子的人冷静下来了，他更多的是要看看房价能不能适应我们自身条件的允许。我们现在其实包括住房改善、年轻人结婚，实际上面的确是有一个相当大的需求在里面，但是我认为很多情况下面，由于前几年累计下来的这一些违规违法的事情，导致房地产中下游的环节当中一直生存在一种不健康的环境。现在站在一个规范到不规范的交叉点，很多企业还没有适应如何在规范下面能赚钱。
嘉宾: 他们还带有这种违规的成分在那里，这样的话他们认为的去造成房子的紧张，其实我们去看看供应量相当之大，不管是一手房还是二手房，让买房的人去等一等，不是冲动地去放房子，势必影响他们买房的进度，因为现在公开披露的房地产销售当中，很多我们所看见的是一个表现，而且我们部分的媒体已经成为开发商一个利用工具，他只报喜不报忧，只报房价涨，不报房价降，这也是起了一个推波助澜的作用。
嘉宾: 随着整个房地产市场的规范，包括下一个销售环节，最后的宣传环节都会产生调整。大家在以后的房地产宣传当中，更多的让买房人去理性的分析，在买房以前等一等想一想，我想整个市场会越来越理性。我认为这种包括开发商操纵的现象现在有，但是在上海这种现象会越来越少。上海现在的调控就是将来调控的一个缩影，现在全国市场还在继续朝上走，我认为这种调控会从上海演变到全国，是要有一个时间段的。包括具体的在地方实施上面，因为从这几年房地产市场的涨幅来看上海是最大的，当上海调控了以后，我相信全国调控的会越快。
主持人: 今年的金九银十和往年比起来没有那么热闹，是不是今年的年关会更加难过一点？
嘉宾: 我认为对上海本地的开发商来说这个年关绝对难过，原因是一方面在牵涉到各个环节当中的一个专项整顿的行为，同时还要接受市场的考验，这和以前纯粹的在前两年看到的市场是完全两样的。整个现在的专项整顿，通过媒体我们的老百姓越来越了解他们正准备卖的房子有多少高的利润，这样的话会让他们再等等再想想，势必对整个房地产企业来说会承受更大的资金链的压力。
嘉宾: 其实现在的房地产为什么在涨势这么高，我认为银行在一方面也起了推波助澜的作用，我认为现在的调控会对市场一一产生影响，要给市场一个时间，以前是喊口号，现在是一个实质性实施。
主持人: 林总能不能预测一下今年年底会不会有新的政策出台？
嘉宾: 我认为在今年年底主要的政策是开发环节有可能会增收物业税，在房地产的转手交易环节有可能会产生叫做资本获利税，也叫做利润即得税，甚至在开发环节对豪宅增收消费税，我认为这次的调控是重点抓这几个方面，第一土地环节的招拍挂，第二经营环节，通过银行信贷和税收的调控去卡住资金源，这样的话把口子扎紧了以后，我们的房地产市场寒冬不会很快过去，因此很多房地产开发商将经不起多个细节的调控而倒下去。
嘉宾: 所以说，现在的这些调控最终是要建立一个公开、公正、公平的市场，让大部分准备买房子的普通消费者买到物美价廉的房子。而现在大部分准备买房的人根本是在整个交易环节当中是属于弱势群体的。从弱势群体要变成强势群体，这个过程当中，我们的开发商是要经受有史以来最大的一次考验，这次考验绝对是行业上中下游的全面的整合。我们房价一涨再涨，使很多的年轻人在赚钱的时候就变成了房奴，这也是和我们国家的政策背道而驰的，老百姓安居乐业才是治国根本。
主持人: 非常感谢林总为我们今天作出的精采解答，这次的上证第一演播室就到这里，谢谢。


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